今年新規(guī)，房貸利率要進(jìn)行“換錨”，截止時(shí)間還剩一個(gè)月。對(duì)于諸多有房貸的人來說，選固定利率還是浮動(dòng)利率是個(gè)問題。那么，本篇就來分析一下。

多家國(guó)有大行的數(shù)據(jù)均顯示，其廣州地區(qū)客戶中，主動(dòng)選擇轉(zhuǎn)換的客戶只占20%左右，大部分人仍未主動(dòng)進(jìn)行選擇。其中，選擇轉(zhuǎn)LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的占了絕大多數(shù)。

目前離存量房貸利率“換錨”截止時(shí)間只有一個(gè)月了，存量貸款中，由于按揭房貸貸款期限長(zhǎng)，到底是選擇固定利率還是浮動(dòng)利率，成為眾多存量房貸款者的選擇難題。

雖然從2月底就開始通過各種渠道通知客戶進(jìn)行轉(zhuǎn)換，而且轉(zhuǎn)換渠道多樣簡(jiǎn)便，可通過手機(jī)銀行、智能柜員機(jī)、貸款服務(wù)行等渠道完成，但是主動(dòng)選擇轉(zhuǎn)換的占比并不高。

選固定利率還是浮動(dòng)利率？

“對(duì)于借款人來說，不管是選擇固定利率還是‘LPR+加點(diǎn)’浮動(dòng)利率，都面臨著利率風(fēng)險(xiǎn)。”民生銀行首席研究員溫彬表示，目前LPR是下行趨勢(shì)，所以如果選擇了LPR浮動(dòng)利率，房貸成本會(huì)較之前減少。但是，未來，如果LPR利率一旦出現(xiàn)回升，房貸利率則會(huì)上升，甚至有可能超過以前的月供成本。

溫彬進(jìn)一步指出，短期來看，未來兩三年，利率還是保持下降的趨勢(shì)，但是，LPR是分1年期和5年期以上的，房貸大多是與5年期以上LPR利率掛鉤。

利率下降更多是傾向于1年期LPR利率，而由于國(guó)家政策是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)，因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。另外，中長(zhǎng)期LPR走勢(shì)，由于受到形勢(shì)變化、通脹水平、就業(yè)水平、國(guó)際收支水平等多因素影響，目前難以預(yù)測(cè)。

因此，可根據(jù)自身情況，以及貸款價(jià)格、貸款期限，貸款余額等，綜合選擇更適合自己的利率轉(zhuǎn)換方式。

如果此前的房貸利率價(jià)格折扣力度大，月供剩余時(shí)間比較長(zhǎng)的話，可以選擇固定利率，有助于鎖定月供成本，也便于做好家庭的收支安排。

而如果月供剩余時(shí)間較短，貸款余額也不大，LPR一旦反轉(zhuǎn)，可以通過提前還款方式來規(guī)避利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)的情況，則可以選擇浮動(dòng)利率。

如果是100萬貸款本金、30年等額本息的按揭貸款，按照今年5年期以上LPR累計(jì)下行15個(gè)基點(diǎn)計(jì)算，購(gòu)房者月供可以減少約90元，合計(jì)30年能減少利息大約32400元。

主動(dòng)轉(zhuǎn)換僅占20%選浮動(dòng)利率占多數(shù)

多家國(guó)有大行均表示，其廣州地區(qū)客戶中，僅20%左右的客戶主動(dòng)選擇轉(zhuǎn)換，其中選擇轉(zhuǎn)LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的占了絕大多數(shù)。

對(duì)此，按揭行業(yè)資深人士鄭大源表示，大部分人未轉(zhuǎn)，主要仍在觀望。部分借款人認(rèn)為房貸是長(zhǎng)期的，LPR長(zhǎng)期走勢(shì)無法判斷，轉(zhuǎn)換后可能會(huì)提高月供。

前年開始加入月供族的黃小姐就嘆道：“如果選擇固定利率，將來LPR降低了，自己就會(huì)多支付利息，如果選擇LPR，將來LPR上揚(yáng)了，自己還是多支付利息，到底是選還是不選呢?如何選?覺得像是賭博，心里沒底。”

那么，對(duì)于未轉(zhuǎn)換的存量房貸，銀行將會(huì)如何處理呢?

工行、農(nóng)行、中行、建行均表示，將持續(xù)通過各種渠道宣傳，推進(jìn)存量個(gè)人貸款轉(zhuǎn)換工作。對(duì)于未能在2020年8月31日前辦理定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的，屆時(shí)銀行將按照中國(guó)人民銀行相關(guān)要求執(zhí)行。記者了解到，對(duì)于未進(jìn)行轉(zhuǎn)換的存量房貸，截至目前，央行未有相關(guān)措施出臺(tái)。

不過，也有部分銀行幫未進(jìn)行轉(zhuǎn)換的客戶批量轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)基準(zhǔn)。交行、招行、浦發(fā)、民生等均表示會(huì)代客戶批量轉(zhuǎn)換。

而對(duì)于銀行進(jìn)行批量轉(zhuǎn)換的，如客戶不同意，都可登錄手機(jī)銀行或者到貸款經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)簽約，轉(zhuǎn)換為固定利率。

固定利率和LPR+加點(diǎn)浮動(dòng)利率對(duì)比

2020年1月1日起，金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款不再使用貸款基準(zhǔn)利率，應(yīng)主要參考LPR進(jìn)行貸款定價(jià)。而對(duì)于此前的存量貸款，根據(jù)央行2019年12月28日發(fā)布的第30號(hào)公告，存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作2020年3月1日起正式啟動(dòng)，原則上于2020年8月31日前完成。

央行對(duì)轉(zhuǎn)換給出了兩個(gè)選擇。

一是轉(zhuǎn)為“LPR+加點(diǎn)”浮動(dòng)利率，即將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成(加點(diǎn)可為負(fù)值)，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

二是轉(zhuǎn)換為固定利率。而且，定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

假如目前執(zhí)行的是貸款基準(zhǔn)利率(4.9%)打9折，即4.41%。如果轉(zhuǎn)換成LPR，原合同利率與2019年12月份LPR的差額為(4.41%-4.80%=-0.39%)，這意味著合同剩余期限內(nèi)，房貸利率轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR-0.39%，“-0.39%”這一加點(diǎn)數(shù)值是不變的，未來房貸利率則看LPR的漲跌，LPR漲房貸利率漲，反之則降。

如果借款人選擇轉(zhuǎn)為“固定利率”，那么在整個(gè)合同的剩余期限內(nèi)，房貸都將執(zhí)行4.41%這個(gè)利率。

說到底，是選固定利率還是選擇浮動(dòng)利率，關(guān)鍵看LPR走勢(shì)。目前，最新的1年期LPR報(bào)價(jià)為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，其價(jià)格已連續(xù)三個(gè)月“按兵不動(dòng)”。自去年8月LPR報(bào)價(jià)機(jī)制改革以來，至今年7月共報(bào)價(jià)12次。其中，1年期LPR下降過4次，分別在去年9月、11月和今年2月、4月，分別下降5bp、5bp、10bp、20bp;5年期以上LPR共下降過3次，分別在去年11月和今年2月、4月，分別下降5bp、5bp、10bp。

關(guān)鍵詞： 房貸浮動(dòng)利率 新貸款