■本報(bào)記者 張歆

看起來(lái)很安全的住房抵押類理財(cái)，有時(shí)并不像“鋼筋鐵骨”的房產(chǎn)一樣堅(jiān)實(shí)可靠。

“如您有閑余資金，可以為您匹配有借款需求的個(gè)人，借款人會(huì)拿北京六環(huán)以內(nèi)的房產(chǎn)做抵押，再由第三方擔(dān)保公司根據(jù)《擔(dān)保法》28法條一般擔(dān)保，每月支付1%的利息，年化利率為12%”——日前，某財(cái)富公司人員付先生(化名)將上述信息發(fā)送至某聚焦各類金融機(jī)構(gòu)資金和項(xiàng)目對(duì)接的社交平臺(tái)，并表示，“產(chǎn)品安全、客戶優(yōu)質(zhì)”。

《證券日?qǐng)?bào)》記者隨后調(diào)查了解到，上述財(cái)富管理公司的主業(yè)就是撮合此類融資和投資的需求，而類似的機(jī)構(gòu)或平臺(tái)還有很多，甚至于還有第三方平臺(tái)專門集合此方面產(chǎn)品并進(jìn)行推介。不過(guò)，資深律師提醒，此類理財(cái)同樣“投資有風(fēng)險(xiǎn)，‘入坑需謹(jǐn)慎’”。

房產(chǎn)抵押理財(cái)自稱低風(fēng)險(xiǎn)

所謂房屋抵押理財(cái)是一種以借款人的房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，投資人享有固定收益的一種投資產(chǎn)品。

《證券日?qǐng)?bào)》記者在付先生提供的一份房產(chǎn)抵押融資需求表上看到，北京市郊一套市價(jià)為750萬(wàn)元(評(píng)估價(jià)為640萬(wàn)元)的住宅正在尋求抵押借款，借款人65歲，借款需求是350萬(wàn)元，期限為6個(gè)月，月息為1%，每月付息，到期一次性還款，借款用于園林綠化項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)，借款人共計(jì)可獲得利息21萬(wàn)元。

“如果是多個(gè)人資金一起投資，我們的術(shù)語(yǔ)叫做聯(lián)單，需要由一位投資者跟其他投資人簽訂委托協(xié)議，然后由被委托的人，到建委(住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì))辦理抵押登記，房子按照出資比例共同抵押給上述投資者”，付先生表示。

同時(shí)，付先生強(qiáng)調(diào)，“我們的客戶都是優(yōu)質(zhì)借款人，產(chǎn)品安全”。但是其未能明確回應(yīng)《證券日?qǐng)?bào)》記者關(guān)于“有抵押品的優(yōu)質(zhì)客戶為何不尋求低息銀行貸款”的問(wèn)題。據(jù)記者了解，銀行對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款的利率多數(shù)在5.4%-6%之間，而付先生所推介的理財(cái)產(chǎn)品的年化利率為12%。

此外，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，P2P平臺(tái)的房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的年化利率一般在10%到15%之間。

《證券日?qǐng)?bào)》記者還了解到，部分房產(chǎn)抵押類理財(cái)公司在合同中約定的爭(zhēng)議解決方式是仲裁。如果出現(xiàn)借款人違約，糾紛會(huì)直接進(jìn)入仲裁程序。民事仲裁采取“一裁終局”制，解決爭(zhēng)議比較迅速。不過(guò)，仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)自己作出的裁決，無(wú)權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行，若當(dāng)事人不履行，另一方當(dāng)事人只能請(qǐng)求人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

律師提醒“投資需謹(jǐn)慎”

《證券日?qǐng)?bào)》記者檢索房屋抵押類理財(cái)發(fā)現(xiàn)，該類產(chǎn)品的主要賣點(diǎn)包括“公證”、“銀行監(jiān)管”、“簽署擔(dān)保協(xié)議”等等。

因此，有觀點(diǎn)認(rèn)為，相對(duì)其他類型的理財(cái)產(chǎn)品，房屋抵押理財(cái)因?yàn)橛袑?shí)物資產(chǎn)為抵押物，所以在風(fēng)險(xiǎn)控制和資金安全方面具有較高保障。

但是，資深律師對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“所謂風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵在于房產(chǎn)的清算價(jià)值能否全額覆蓋投資人的本息，并且擁有足夠強(qiáng)的變現(xiàn)能力”。

過(guò)去，由于樓市火爆，尤其是北京這種一線城市的房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，因此房產(chǎn)變現(xiàn)能力較強(qiáng)。但是，在目前價(jià)格下跌和成交清淡的背景下，房產(chǎn)的變現(xiàn)能力大打折扣。

此外，關(guān)于抵押房屋產(chǎn)權(quán)的“坑”還有很多。例如，一旦房產(chǎn)涉及夫妻共同財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)，夫妻雙方有權(quán)處分，借款人單方面的行為可能被認(rèn)定為無(wú)效;如果房子是父母的遺產(chǎn)，遺產(chǎn)的其他受益人也可能有權(quán)處置房產(chǎn)，同樣可能主張抵押行為無(wú)效;如果房產(chǎn)在此前已經(jīng)處于抵押狀態(tài)，那可能存在債權(quán)的優(yōu)先受償人，而其余投資者只能分享房產(chǎn)價(jià)值的剩余部分。

該法律界人士還提醒，如果借款人抵押的是唯一住宅，那么執(zhí)行實(shí)踐中的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相對(duì)較高。因?yàn)椋ㄒ蛔≌趶?qiáng)制執(zhí)行環(huán)節(jié)可能會(huì)出現(xiàn)糾紛，最終間接導(dǎo)致債權(quán)人難以實(shí)現(xiàn)法律訴求。

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