近期山東菏澤因為取消限售政策，被大家認為“打響了政策松綁的第一槍”。此類松綁，既說明樓市下行的壓力在增大，也說明地方政府的調(diào)控權(quán)在增加。菏澤調(diào)控后，包括廣州等地也出臺了樓市松綁的政策，進一步改變了市場的預(yù)期。近期中央經(jīng)濟工作會議的定調(diào)，也使得2019年各地樓市調(diào)控的基調(diào)更加明確。

一、樓市下行壓力倒逼政策放開

此次菏澤政策規(guī)定，取消了原來已有的限售政策。過去這個政策內(nèi)容是，在菏澤所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書后，至少滿2年方可上市交易。非本地居民購房，政策更嚴，即限制轉(zhuǎn)讓時間不少于3年。

此類政策是否屬于當(dāng)前樓市松綁的第一槍?若從今年政策內(nèi)容看，此前包括蘭州、合肥和太原等地都有相應(yīng)的松綁內(nèi)容。換而言之，菏澤此類政策松綁不算是第一個。但是，若是從當(dāng)前樓市下行和降溫的角度看，菏澤顯然是第一個。

從樓市階段的劃分看，今年1-8月份中國樓市的定調(diào)是樓市需要繼續(xù)嚴管。當(dāng)時市場成交量和價格都還是比較熱的，樓市調(diào)控的基調(diào)也是嚴厲的，即需要繼續(xù)管控價格和市場秩序。不過到了9月份，雖然市場的供應(yīng)項目比較多，但傳統(tǒng)的熱銷場面并沒有出現(xiàn)，市場明顯降溫了。此時樓市調(diào)控的基調(diào)是在變動的，尤其是兩次中央政治局會議，都沒有再提對樓市的管控。總結(jié)起來，這一波市場下行壓力有幾個特點。第一、密集推盤后的熱銷預(yù)期破滅了，很多城市和房企重新面臨市場高庫存的壓力。根據(jù)中國百城住宅庫存報告，當(dāng)前三線城市住宅庫存在連續(xù)38個月同比下跌之后，目前首次出現(xiàn)同比正增長現(xiàn)象。第二、各類市場都存在降溫的態(tài)勢，比如說土地市場的流拍現(xiàn)象比較多，而全國35個城市酒店式公寓項目已經(jīng)保持了連續(xù)5個月單月面積同比下跌的態(tài)勢。類似下行壓力自然也會倒逼相關(guān)地方政府松綁樓市政策。

二、原有政策促使政策放寬

除了市場下行以外，原有的政策也會促使政策有所放寬。菏澤此次對于政策放寬做了解釋。聲明認為，2017年11月份，菏澤市限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限有關(guān)規(guī)定出臺后，有不少準(zhǔn)備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補償?shù)氖忻瘢虿荒苻k理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。而近年來，受轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的影響，菏澤市二手房交易價格出現(xiàn)同比增長較快的勢頭。為了防止商品住房價格出現(xiàn)大的波動，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)過認真調(diào)查和評估，決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。這一聲明的核心內(nèi)容是，限售政策影響了二手房的流動性。

回顧此類政策。2017年3月23日，廈門市住建部門發(fā)布樓市新規(guī)，要求新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。此類政策即為“限售令”，廈門也成為全國首個推出限售政策的城市。不過此類政策實施過程中，出現(xiàn)了很多問題。第一、其對于打擊炒房需求的效果是一般的，很多購房者其實不太理會此類政策。第二、此類政策后二手房的流動性受到了限制，可能會對部分房東有誤傷。所以菏澤此次松綁政策，思路是明確的，即認為當(dāng)時倉促出臺此類政策，意義不大，需要松綁，進而可以減少不合時宜政策的負效應(yīng)。

三、2019年地方調(diào)控主動權(quán)將增加

所以適時松綁也是有必要的。

菏澤出臺政策后，包括廣州等城市也有了松綁的動作。類似松綁的邏輯都是類似的，即都和房地產(chǎn)市場的降溫等有關(guān)。從市場發(fā)展的邏輯看，近期各類下行的觀點還是比較多的。至少從近期各大券商和研究機構(gòu)的觀點看，2019年全國商品房銷售面積或是負增長，這都會影響其他相關(guān)指標(biāo)的走勢。而政策的瑕疵會進一步加大樓市下行的壓力，

當(dāng)然，單純從政策制定來說，更需要關(guān)注政策調(diào)控的自主權(quán)。12月21日結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議給予了更為明確的方向和指導(dǎo)思想。此次會議提出“堅持房地產(chǎn)因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任”的內(nèi)容。這句話有兩層含義。第一是“分類調(diào)控”的提法會轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;分類指導(dǎo)”的概念，后續(xù)中央對于樓市的直接干預(yù)和調(diào)控會減少，更多體現(xiàn)為指導(dǎo)的概念，而相關(guān)樓市調(diào)控的自主權(quán)將交給地方政府。第二是類似調(diào)控將強調(diào)各城市政府主體責(zé)任的考核。類似表態(tài)，沒有明確說政策是否松綁，但是把調(diào)控權(quán)更多地交給了地方政府。從市場走勢和經(jīng)驗判斷看，各地在松綁樓市方面是有較大的主動性和意愿的，這都會促使2019年形成更多的政策松綁現(xiàn)象。（嚴躍進）

關(guān)鍵詞： 樓市 限購 松綁